Vendre ou conserver : ne garder que les biens rentables

Vendre ou conserver : ne garder que les biens rentables

Vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers. 

Mais vous vous posez la question : est-ce que votre bien est rentable ?

Certes, vous percevez des loyers. Mais peut-être pas aussi régulièrement que vous le souhaiteriez et peut-être que les charges associées à votre logement sont particulièrement élevées.

Il se peut aussi que la zone où se situe votre bien ne se loue plus aussi facilement que lorsque vous l’avez acheté…

Est-ce plus intéressant pour vous de revendre votre bien et d’en acheter un autre ou vaut-il mieux le conserver encore quelques années ?

Bref, de nombreuses questions sont à se poser avant de prendre une décision !

Entrons sans plus attendre dans les détails.

Combien de temps faut-il garder un bien immobilier pour qu’il soit rentable ?

Ça y est, vous êtes propriétaire. Vous avez signé l’acte de vente en présence du notaire et des vendeurs et vous avez reçu les clefs du logement.

Vous allez à présent chercher des locataires sur du long ou du court terme et louer votre logement.

Oui mais, pendant combien de temps ? Comment savoir à partir de quel moment il sera plus intéressant pour vous de revendre votre bien ?

De manière générale, on dit dans le milieu de l’immobilier qu’il faut conserver un bien pendant au moins 5 ans avant de le revendre pour qu’il soit rentable. 

Bien évidemment, la réponse est différente en fonction des cas de figure. 

Ce chiffre est une moyenne. Dans certaines villes, il suffit de 3 ans pour rentabiliser l’achat d’un logement et dans d’autres il n’y a même pas besoin d’attendre pour que la revente soit intéressante !

Si votre bien immobilier ne se loue pas facilement, ou à un prix trop bas, cela devrait vous mettre la puce à l’oreille que le moment est peut-être venu de le revendre.

Peut-être qu’il n’est pas bien situé, qu’il est en périphérie de la ville, ou peut-être que la ville dans laquelle il se situe a perdu sa côte d’antan.

Il est possible que la ville dans laquelle se situe votre logement soit de moins en moins prisée et que revendre ou louer votre logement sera de plus en plus difficile au fil du temps.

Il est alors préférable de ne pas attendre pour le revendre.

Au niveau de la loi, il n’y a pas de règle. On peut revendre son bien sans avoir à respecter de délai après son acquisition, et ce même si vous avez un crédit en cours.

Gardez à l’esprit que l’idéal est de revendre un bien immobilier une fois que les frais liés à son achat aient été amortis. 

Les frais d’un logement

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez, entre autres, payer des frais de notaire.

Les frais de notaire sont assez élevés en France (7 à 8% du prix d’achat si le logement est ancien et 2 à 3% si c’est un logement neuf) et vous aurez peut-être à payer des frais d’agence immobilière (ils peuvent représenter jusqu’à 10% du prix du bien).

Puis, au fil des années, vous devez rembourser le prêt bancaire et payer les intérêts du prêt ainsi que les assurances qui y sont associées. 

Vous allez aussi devoir payer des charges de copropriété ainsi que des impôts sur votre logement. A ces frais s’ajoutent les frais d’entretien du logement que vous aurez à débourser tout au long de l’année. 

En parallèle, vous allez percevoir un loyer qui vous permettra de compenser ces différents frais.

Il s’agit là d’effectuer un calcul assez complexe afin de savoir si votre logement est rentable à l’heure actuelle ou s’il serait préférable pour vous de le revendre.

Il faut que vous preniez en compte dans votre calcul le prix d’achat de votre logement au m², les taux d’intérêt de votre emprunt, les charges de copropriété et le montant de la taxe foncière.

Notez aussi le montant des loyers que vous percevez en moyenne à l’année.

Si le logement que vous louez est votre résidence principale vous serez alors exonéré de l’éventuelle plus-value que vous dégagerez lors de la revente du logement.

Par contre, si le logement que vous revendez n’est pas votre résidence principale vous devrez payer cette taxe.

En résumé, il ne suffit pas de revendre votre logement au prix où vous l’avez acheté.

Pour couvrir ces nombreux frais, il va vous falloir louer votre logement pendant plusieurs années, ou alors être en mesure de le revendre à un prix plus élevé que le prix d’achat pour pouvoir couvrir ces frais.

L’idéal étant bien sûr de pouvoir dégager une plus-value que vous pourrez ensuite utiliser comme capital de départ pour l’achat d’un autre logement.

Les frais de revente

Si vous n’effectuez pas la vente vous-même, vous allez devoir payer les honoraires de l’agence immobilière qui va s’occuper de la vente de votre logement.

Passer par une agence va vous permettre de trouver des acheteurs plus rapidement et va donc vous permettre de gagner du temps. C’est elle qui va rédiger l’annonce, prendre des photos professionnelles et faire visiter votre bien.

L’agence immobilière va aussi vérifier les documents de l’acheteur et s’assurer que tout est en règle.

Mais bien sûr, c’est un service qui a un coût. Vous pouvez tout à fait effectuer la vente vous-même. Se tourner ou non vers une agence immobilière lorsqu’on achète ou qu’on revend un bien immobilier est un choix très personnel.

Les tarifs ne sont pas les mêmes d’une agence immobilière à une autre. Je vous invite à vous renseigner avant d’en choisir une.

Ce qui me semble très utile lorsque vous passez par une agence immobilière est que celle-ci va estimer gratuitement le prix de votre bien. Certaines agences s’occupent également de la réalisation des diagnostics techniques immobiliers qui sont obligatoires lors de la vente d’un logement (amiante, gaz, électricité, etc.).

Si vous choisissez de ne pas passer par une agence immobilière, les diagnostics techniques du logement seront automatiquement à votre charge.

Dans certains cas, il arrive qu’il y ait des frais de mutation de copropriété.

Parlons maintenant du prêt bancaire car je sais que c’est un sujet qui peut faire peur.

Si votre prêt n’est pas encore remboursé lors de la revente de votre bien, l’argent que vous obtiendrez lors de la revente servira à rembourser la totalité de votre prêt.

Dans le cas où le prix de revente serait inférieur au prix d’achat, vous serez amené à continuer de rembourser le capital restant dû après la revente du bien.

Dans certains cas, vous pouvez être amené à payer des frais de remboursement anticipés de votre emprunt, renseignez-vous sur le montant de ces frais lors de votre demande prêt.

Conclusion

Est-ce que votre logement est rentable ? et si ce n’est pas le cas, est-ce le bon moment pour le revendre ?

Il y a énormément de critères à prendre en compte avant de pouvoir répondre à ces questions.

Chaque situation est différente. Prenez le temps de vous pencher sur le sujet et n’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel du secteur avant de prendre une décision.

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