Statut LMNP : Pourquoi est-il de plus en plus utilisé ?

Statut LMNP : Pourquoi est-il de plus en plus utilisé ?

En tant qu’investisseur, vous pouvez louer votre bien immobilier de multiples façons.

L’une d’entre elle est la location d’un bien déjà meublé et donc directement habitable. 

Les locations meublées se louent plus rapidement et plus cher que les locations vides et à des prix plus élevés (en moyenne 20 à 30% de plus).

Aujourd’hui je vais vous parler du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui est de nos jours de plus en plus utilisé lors d’une location immobilière car il présente de nombreux avantages.

Entrons tout de suite dans le vif du sujet.

Statut LMNP : définition

Comme son nom l’indique, la Location Meublée Non Professionnelle concerne un logement qui sera mis à la location meublée et qui sera donc directement habitable. 

Afin de pouvoir bénéficier de ce statut, vous allez devoir vous déclarer auprès du tribunal de commerce.

La Location Meublée Non Professionnelle prend en compte différents types de location. 

Les meublés à usage d’habitation, les meublés touristiques et saisonniers, les résidences d’affaires et certaines résidences de services telles que les résidences médicalisées. 

Un meublé de tourisme correspond à de la location saisonnière qui passe généralement par le biais de plateformes de réservation telles que Airbnb ou Abritel. Il peut tout autant s’agir de la location d’un studio, d’un appartement, d’une maison, etc. 

Ce logement sera proposé à une clientèle qui sera là pour une durée déterminée ; que ce soit pour une nuit ou encore un mois complet. La durée de la location ne pouvant pas excéder 90 jours consécutifs avec un même locataire.

Pour une location de logement à usage d’habitation, le bail classique a une durée de 9 mois.

Si le logement que vous louez est votre résidence principale, vous ne pourrez pas dépasser 120 jours de location par an (si votre logement se trouve dans l’une des grandes villes françaises).

Dans le cas d’une résidence spécialisée, la location du bien sera confiée à un gestionnaire spécialisé. L’investisseur et le gestionnaire signeront alors un bail commercial pour une durée pouvant aller de 9 à 12 ans (qui est renouvelable).

En ayant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, vous serez amené à déclarer vos loyers en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui seront par la suite directement intégrés à votre impôt sur le revenu.

Sachez qu’auparavant les personnes bénéficiant du statut LMNP étaient imposées au régime des revenus fonciers. Ce n’est que depuis 2017 que les loueurs de biens meublés occasionnels sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. 

Pour votre information, un logement est considéré comme meublé à partir du moment où il comporte du mobilier et des équipements qui permettent d’y habiter. 

On va donc y trouver les meubles habituels (lit, table, chaises, etc.) mais aussi des équipements électro-ménager (four, frigo, plaques de cuisson, etc.) ainsi que du matériel divers (couverts, aspirateur, table à repasser, etc.).

Vous pouvez bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel à partir du moment où les recettes annuelles brutes de votre logement n’excèdent pas 23 000 €.

De même, vos revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs à vos revenus professionnels.

Si ces deux conditions ne sont pas respectées c’est le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) qui sera applicable.

Comment fonctionne le régime fiscal LMNP ?

Le statut LMNP présente un avantage fiscal très intéressant. 

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition qui permettent tous deux de bénéficier de réductions d’impôts.

Le premier régime est le régime forfaitaire ou Micro-BIC. Pour pouvoir en bénéficier, les recettes annuelles engendrées par la location de votre logement ne doivent pas excéder 70 000 €. Ce régime va vous permettre de bénéficier d’une réduction de 50% sur l’ensemble de vos recettes. Si vos revenus sont inférieurs à cette somme vous pouvez également opter pour le second régime, le régime réel.

Dans le cas où vos recettes dépasseraient la somme de 70 000 € vous serez obligatoirement soumis au régime réel. A ce moment-là, vous serez en mesure de déduire l’ensemble de vos charges de vos recettes (les éventuels travaux, les intérêts de votre emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière, la prime d’assurance de l’immeuble, etc.). Les recettes que vous allez déclarer seront donc moins importantes et le montant des impôts que vous aurez à payer aussi.

Ces deux régimes sont donc assez différents, l’un vous permettra d’avoir directement droit à une réduction d’impôts de 50% tandis que l’autre vous permettra de déduire toutes vos charges de vos recettes.

Sachez que ce statut n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € et que vous avez la possibilité de louer plusieurs logements en même temps sous ce même régime.

LMNP et TVA : comment ça fonctionne ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel va aussi vous permettre de récupérer la TVA du logement après 6 mois de location. Vous recevrez alors l’ensemble de la TVA qui est actuellement au taux de 20%.

Afin de pouvoir bénéficier de cette déduction, il vous faudra proposer au moins 4 services à vos locataires. 

Il peut s’agir de tous types de services tels que de s’occuper de leur linge, de proposer un service de ménage, ou encore d’offrir un service de restauration.

Notez que cette déduction s’applique uniquement sur les locations de logements neufs.

L’amortissement 

Déjà, il faut bien comprendre ce que représente l’amortissement. Il s’agit de la perte de valeur d’un bien du fait de l’usure du temps ou de l’obsolescence.

Un bien qui perd de sa valeur sera donc moins imposable.

L’amortissement d’un bien immobilier se base sur plusieurs critères. L’immobilier mais aussi le terrain, les frais d’acte et l’aménagement intérieur du bien.

Les travaux et l’achat de meubles peuvent être amortis lorsque la valeur totale est supérieure à 598 €.

Il vous reviendra alors de définir un pourcentage correspondant à la valeur de votre bien et à la durée de l’amortissement.

Une fois ces calculs effectués, vous obtiendrez le montant annuel de l’amortissement de votre bien et pourrez alors le déduire de vos revenus et donc réduire vos impôts.

Conclusion

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut simple à gérer sur le plan administratif.

Il peut vous permettre de bénéficier de nombreuses réductions fiscales.

Je vous invite donc à réfléchir sérieusement pour savoir si ce statut peut s’appliquer à votre projet immobilier.

Louer un Logement en Meublé Non Professionnel vous permettra d’avoir un revenu supplémentaire régulier et de vous constituer un patrimoine immobilier.

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