SCI : À quoi Sert-elle et quels Sont Ses Avantages ?

SCI : À quoi Sert-elle et quels Sont Ses Avantages ?

En 2018, près de 77% des SCI ont été créées dans le cadre de l’investissement locatif.

 

La Société Civile Immobilière continue d’avoir le vent en poupe en 2020. Mais pourquoi ?

 

Au-delà d’une simple tendance, la SCI est un puissant outil d’organisation et de gestion patrimoniale. En réalité, c’est le meilleur bouclier de l’investisseur immobilier. Avec une création sur-mesure, elle semble être la solution idéale de toute stratégie immobilière à moyen-long terme.

 

En effet, lors de la création, il est possible d’adapter ses statuts pour chaque situation. Pour certains, le jargon juridique reste intimidant. Pourtant, les questions sont nombreuses…

 

Qui est concerné par le choix d’une SCI ? Faut-il investir en SCI pour une première acquisition ? Qu’en est-il de la fiscalité ?

 

En réalité, tout comme l’immobilier en général, il n’existe pas qu’une seule réponse à ces questions.

 

C’est la raison pour laquelle je réponds aujourd’hui à certaines d’entre elles, afin de vous aiguiller dans vos démarches. Mais aussi, vous avertir sur certaines idées reçues…

 

La SCI dans un langage simple, c’est parti.

 

Les principaux avantages de la SCI

 

La SCI a l’avantage premier de faciliter la transmission de tout ou partie d’un patrimoine immobilier. Là où la détention en nom propre fait l’objet de paiement de droits de succession.

 

Aussi, dans le cas d’une transmission en nom propre, vous êtes automatiquement en indivision. Ce statut juridique est considéré comme étant rigide puisque que les décisions se prennent à l’unanimité.

 

Lorsque vous investissez en SCI, ce n’est pas vous qui devenez propriétaire des biens, mais bien la SCI. Lors d’une transmission, ce sont des parts sociales que vous transmettez et non les biens immobiliers qui s’y trouvent.

 

L’organisation des statuts permet aux créateurs de la SCI de garder le contrôle, même lors d’une transmission partielle des parts sociales.

 

Deuxième avantage de la SCI : sécuriser son patrimoine. Un entrepreneur qui se porte caution financière pour son entreprise et que celle-ci venait à faire faillite, le patrimoine aussi. Investir en SCI permet de mettre à l’abri son patrimoine personnel.

 

Enfin, la SCI permet le report de l’impôt et l’optimisation de la fiscalité. À ne pas confondre avec ne pas payer d’impôts du tout !

 

La SCI retarde l’impôt, mais gardez à l’esprit qu’arrive toujours un moment où vous devrez mettre la main au portefeuille. Qui a dit qu’un investisseur immobilier ne payait jamais d’impôt ?

 

Néanmoins, optimiser, anticiper et être aux commandes de votre fiscalité constitue un atout de taille. Que vous perceviez ou non les bénéfices dans la SCI, pas de surprises d’un point de vue fiscal.

 

Investir seul(e) en SCI, c’est possible ?

 

Cette question a de multiples facettes…

 

La création d’une SCI requiert obligatoirement deux associés. Sous la forme de deux personnes physiques, deux personnes morales, ou encore une personne morale et une personne physique.

 

Cependant, il est possible de créer une SCI seul(e) mais au risque potentiel de ne pas obtenir de financement…

 

En créant une société

 

Imaginons que vous lanciez votre propre activité commerciale via la création d’une société, et dans laquelle vous êtes l’unique associé. Vous pourriez faire prendre part votre société nouvellement créée dans la SCI. Sur le principe, cela fonctionne.

 

Je veux toutefois attirer votre attention sur ce modèle loin d’être apprécié par les banques. Et plus particulièrement en cette période de crise sanitaire…

 

Si votre société fraîchement créée est dépourvue de chiffre d’affaires, votre dossier de financement risque d’être refusé. Jugé trop risqué du point de vue de la banque.

 

Dans le cas où votre société est active depuis un certain temps, dégage des bénéfices, et est en mesure de fournir plusieurs bilans d’activité, il peut être intéressant d’utiliser ce mécanisme.

 

En rachetant les parts de l’associé

 

Vous souhaitez vous retrouver seul dans la SCI, votre associé vous vend donc ses parts. En revanche, la loi veut qu’une régularisation soit effectuée dans un délai d’un an. Cela est tout à fait légal puisque l’article 1844-5 du Code civil le prévoit. (Retenez que passé ce délai, toute autorité de droit tel qu’un procureur peut dissoudre votre SCI)

 

Dans cette attente, vous continuez la poursuite de vos investissements. Mais là, problème…

 

Le service juridique de la banque se rend compte à l’étude de votre dossier que vous êtes seul associé dans la SCI.

 

Et malheureusement, celui-ci explique à la banque que prêter des fonds à une SCI risquant la dissolution à tout moment comporte un risque. Conséquence, vous n’avez donc pas d’accord.

 

Moralité. Il est préférable de rester sur le principe de formation d’une SCI à minima à deux personnes. Attention à la multiplication des associés pouvant avoir un impact en termes de gestion, et dont les objectifs peuvent être divergents.

 

Les deux régimes fiscaux de la SCI

 

L’impôt sur les revenus (IR)

 

Par défaut, la SCI est soumise à l’IR. En effet, l’imposition des bénéfices s’effectue directement au nom des associés, dans le cadre des revenus fonciers, et en fonction du Taux Marginal d’Imposition (TMI).

 

On peut considérer aujourd’hui qu’elle fait partie de l’ancien modèle, et ce, pour une raison simple…

 

La particularité de la SCI à l’IR permet uniquement l’exploitation de biens immobiliers en location nue. 

 

Dans la majorité des cas, un investisseur immobilier diversifie son patrimoine. C’est aussi une manière de mutualiser les risques.

 

Étant persuadé que la location meublée vous intéresse, ce régime n’est vraisemblablement pas l’idéal.

 

Donc sans perdre plus de temps, passons au régime fiscal le plus utilisé par les investisseurs dans le cadre de la SCI.

 

L’impôt sur les sociétés (IS)

 

La SCI à l’IS permet de bénéficier des avantages de la fiscalité commerciale. Et ce, peu importe la manière dont les biens sont exploités. La fiscalité des bénéfices et plus-values est supportée par la SCI.

 

En effet, à la différence d’une SCI à l’IR, les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils se versent. Retenons au passage que ces dividendes sont néanmoins soumis à l’impôt appelé “flat tax” ou Paiement Forfaitaire Unique (PFU).

 

Quant aux plus-values, même schéma. Qu’elles concernent la cession de biens immobiliers ou la cession de parts, l’imposition s’effectue respectivement sur la société et les valeurs mobilières.

 

Contrairement à la SCI à l’IR, l’ensemble des charges engagées dans la société sont déductibles du résultat imposable. Comme les frais d’acquisition ou l’amortissement des immeubles par exemple.

 

Conclusion

 

Vous l’aurez compris. La SCI est un excellent choix pour gérer, transmettre et sécuriser votre patrimoine.

 

Chez Richard Group Investment, nous sommes spécialisés dans l’investissement immobilier à haut rendement. Nous vous accompagnons sur différents aspects de l’investissement immobilier – et parmi eux, la stratégie patrimoniale et fiscale.

 

Les possibilités qu’offrent l’investissement immobilier sont multiples et il peut être facile de s’y perdre. Notre équipe est forte d’une expertise à la fois en investissement immobilier, et en fiscalité. Nous vous aidons à sceller votre parcours en tant qu’investisseur immobilier et atteindre vos objectifs.

 

Réservez un appel avec nous aujourd’hui, nous serions ravis d’entendre votre projet et envisager de collaborer ensemble.