Quelles sont les alternatives au PINEL ?

Quelles sont les alternatives au PINEL ?

Bienvenue dans ce nouvel article. La question que vous vous posez sans doute, c’est de savoir quelles sont les alternatives à la loi PINEL ? Est-il possible de défiscaliser grâce à l’immobilier sans pour autant devoir investir dans du neuf ? 

Dans cet article, je me propose de vous présenter les inconvénients de la loi PINEL et les alternatives que vous pourriez envisager si vous cherchez à réduire vos impôts. 

Alors si vous êtes prêt, nous allons pouvoir commencer. 

Quels sont les inconvénients de la loi PINEL ?

Le dispositif PINEL présente des avantages, c’est vrai. Il serait malvenu de ne se focaliser que sur ses défauts. Pourtant, il en existe de nombreux. Et même si certaines campagnes publicitaires tendent à inciter les investisseurs à se lancer pour en profiter, vous allez voir que ça n’est peut-être pas la meilleure des idées.  

Pour ne citer que quelques défauts, nous pouvons commencer par le plafonnement du loyer. Quand vous investissez dans du PINEL, la règle, c’est que vous devez investir dans du neuf. 

Le neuf peut présenter un intérêt majeur. Pas de travaux à prévoir. Le bien est livré clé en main, paré à être mis en location. En revanche pour un investisseur qui cherche à dégager de la rentabilité, il va y avoir un premier souci. Le bien proposé dans le cadre de la loi PINEL sera souvent vendu au-dessus du prix du marché. Faire une bonne affaire dans ces conditions sera critique. Comment peut-on obtenir une bonne rentabilité sur son bien quand on est contraint de l’acheter au prix du marché ? Cela coupe toute possibilité de négociation et c’est bien dommage. 

L’autre inconvénient et non des moindres, c’est qu’il vous sera impossible de fixer vous-même le montant de votre loyer. 

C’est un vrai problème pour les investisseurs. Quand on sait que la règle pour faire une bonne affaire consiste en général à acheter un bien qui nécessite des travaux. 

Dans le cadre de la loi PINEL, il ne vous sera ni possible de négocier le bien, ni de fixer un loyer supérieur au marché en le justifiant par des prestations hautes de gamme. 

Si vous décidez de proposer votre appartement meublé, j’aurai toujours tendance à vous conseiller de viser le haut de gamme. C’est une technique assez simple qui permet d’augmenter les chances que votre futur locataire ait un coup de cœur au moment de la visite. Cela vous permettra aussi de justifier un montant de loyer un peu plus élevé dans le quartier. 

Le gros problème du dispositif PINEL, c’est que tout ça sera impossible. 

Quelles sont les autres alternatives à la loi PINEL ?

Passons maintenant aux alternatives qui existent. Commençons par la loi Censi-Bouvard. 

Cette loi s’applique aussi aux investissements dans le neuf. La principale différence avec la loi PINEL, c’est qu’elle n’est pas limitée à certaines régions : elle peut s’appliquer à toute la France. 

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard ?

Voici les conditions pour pouvoir bénéficier de cette loi : 

  • Il faut faire l’acquisition d’un logement neuf.
  • Le logement doit être mis en location dans les douze mois qui suivent sa livraison. 
  • Il faut respecter une durée de bail de 9 ans au minimum.
  • C’est un gestionnaire-bailleur qui doit être en charge de la gestion du bien. 
  • Il n’est pas possible pour le propriétaire du bien de loger dans son propre appartement. Idem pour un membre de sa famille. Cette interdiction est valable pendant 9 ans. 
  • Montant maximal de l’investissement : 300 000€
  • L’activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Cela signifie que le montant de vos recettes locatives ne doit pas excéder 23 000€ par an. 

En revanche, il existe quelques avantages intéressants à la loi Censi-Bouvard : 

11% de réduction d’impôts sur le montant de l’investissement et une récupération de 20% du montant HT du bien (sous forme de remboursement).

C’est donc une alternative intéressante au PINEL mais, cela reste toujours un investissement dans du neuf. 

Tout dépendra donc de votre objectif de départ et de votre situation actuelle.

Investir dans l’ancien grâce au dispositif Denormandie 

Cela fait plusieurs paragraphes que je mets en avant les difficultés de maximiser sa rentabilité en investissant dans du neuf. Il est donc temps de vous parler d’un autre dispositif qui se nomme le dispositif Denormandie. 

Le but de ce dispositif est d’encourager la rénovation de logements anciens. Plus particulièrement dans des quartiers anciens. 

Ce qui est recherché par l’État, c’est la participation active des investisseurs pour réhabiliter des quartiers anciens. 

Par ailleurs, le logement doit faire partie des communes concernées. Quant aux travaux, ils doivent représenter environ 25% du montant total d’acquisition.

Si vous achetez un logement pour un montant de 100 000€, il faudra que les travaux représentent une dépense de 25 000€. C’est un décret de 2019 qui définit la nature éligible des travaux effectués. Idem pour le niveau de performance énergétique requis. 

Il faut aussi que les travaux soient effectués par un professionnel certifié reconnu garant pour l’environnement (RGE). 

Mais là encore, c’est la même chose que pour les dispositifs précédents : vous ne fixez pas le montant du loyer comme vous l’entendez. Vous devrez procéder à une mise en location pendant 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier des avantages fiscaux. 

Si le bien est loué pendant 6 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 12%

Pendant 9 ans, ça sera une réduction de 18%.

Enfin, si votre bien est mis en location pendant une période de 12 ans, vous aurez droit à une réduction d’impôt de 21% du prix du bien. 

C’est un dispositif intéressant à condition de respecter les nombreux critères d’éligibilité. Si votre objectif est de faire de la défiscalisation et que vous envisagez d’investir dans un quartier concerné, c’est une possibilité à ne pas écarter. Renseignez-vous et assurez-vous de garder un œil attentif sur le calcul de votre rentabilité pour ne pas avoir de mauvaises surprises. 

Conclusion 

Comme je l’explique souvent, il est important de connaître son objectif de départ. 

Certains investisseurs décident de bénéficier de la défiscalisation et des réductions d’impôts proposés par ces différents dispositifs. 

Ces lois permettront de réduire le coût de vos impôts mais attention, gardez à l’esprit que cela peut aussi affecter votre taux de rentabilité. 

Assurez-vous de bien savoir dans quoi vous vous engagez si vous décidez de bénéficier d’une réduction d’impôts proposée par un dispositif établi. Cela vous empêchera d’avoir de mauvaises surprises sur le long terme. 

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Assurez-vous que votre situation actuelle soit stable. À très vite !