Quel investissement immobilier est le plus rentable ?

Quel investissement immobilier est le plus rentable ?

Tiens mais c’est une excellente question ça. Alors si vous le voulez bien, je vais m’appliquer à y répondre dans cet article. C’est une question que l’on me pose assez souvent : « Quel investissement immobilier est le plus rentable, Baptiste ? », « Qu’est-ce qui rapporte le plus ? »

Si vous vous posez la même question, plongeons directement dans le cœur du sujet !

Les points qui réduisent la rentabilité

Avant de commencer, j’aimerai faire un petit point sur les points qui vont abaisser ou réduire la rentabilité que vous pourriez espérer de votre bien immobilier. Le premier point, c’est l’emplacement de votre logement.

Il y a des villes où il est devenu impossible de dégager de la rentabilité. Bien entendu, et vous l’aviez peut-être déjà deviné, je pensais à la ville de Paris. La capitale française est la ville la plus chère du pays. Le mètre carré se négocie à des prix qui explosent tous les plafonds.

Je n’ai pas coutume d’être du genre pessimiste mais si vous tenez absolument à investir dans Paris, il y a fort à parier que vous ne dégagiez pas de cash-flow. C’est mission impossible. Cela devient envisageable en quittant la ville de Paris et en s’éloignant en région parisienne. Mais là encore, ça ne sera pas simple du fait de la proximité de Paris.

Donc à moins que vous soyez absolument obnubilé par le fait d’investir à Paris, j’aurai quand même très fortement tendance à vous déconseiller cette idée. Il y a d’autres villes à deux ou trois heures de Paris qui pourront vous permettre d’investir tout en dégageant des loyers supérieurs aux mensualités de crédit que vous devrez rembourser auprès de la banque.

Selon moi, un bien rentable, c’est un bien qui génère au moins 10% de rentabilité nette. C’est ce qui doit vous rester une fois toutes les charges et tous les frais déduits. Je pense ici aux impôts fonciers, aux travaux, aux frais d’ameublement (si vous proposez du meublé) ou encore aux frais de copropriété.

10%, c’est un minimum.

Et cela va nous amener au deuxième point de cet article :

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L’erreur à ne pas commettre quand on investit

Si vous cherchez à dégager de la rentabilité, il va falloir faire différents choix et poser des actions précises. Le premier choix que je vous recommande de faire, c’est d’être paré à faire des travaux. Oui, vous avez bien lu. L’avantage d’acheter un bien qui nécessite de faire des travaux, c’est qu’il est possible de le négocier et de l’acheter moins cher.

La négociation est un point capital. Vous devez absolument apprendre à négocier. La négociation, c’est l’arme fatale qui vous permettra de négocier le prix d’achat à la baisse auprès du propriétaire.

Moins vous achetez cher et plus vous augmentez vos chances de faire de la rentabilité. C’est aussi simple que cela.

Soyez intraitable sur le budget que vous vous fixez. Quand vous faites une offre, tenez-vous à un montant maximum que vous vous serez fixé au préalable. Si une affaire vous passe sous le nez ou qu’on refuse votre offre : ce n’est pas grave.

Ça fait partie du jeu. On ne peut pas obtenir des réponses positives à chaque fois. Il est parfois préférable de se voir refusé l’achat d’un bien plutôt que de se traîner un boulet au pied avec un logement qui dégage un cash-flow ridiculement faible.

Apprenez à laisser des silences quand vous négociez avec le propriétaire. Essayez de savoir pourquoi il vend et si ça fait longtemps que son bien est en vente. Ce genre de petites informations peuvent vous permettre de gagner des milliers d’euros pendant la négociation.

Un autre levier de négociation, c’est la banque. On a tendance à l’oublier mais il faut savoir que les banques proposent des crédits avec des taux variables. Il est donc possible de les mettre en concurrence.

N’hésitez pas ! Mettez-les en concurrence. Montrez la meilleure offre que vous avez reçu. Poussez-les à s’aligner.

Les gens mettent souvent les banquiers sur un piédestal car ils ont le pouvoir de refuser de vous prêter de l’argent. Rappelez-vous que le client, c’est vous ! S’ils veulent votre argent, il va falloir qu’ils soient aptes à vous faire la meilleure proposition commerciale.

Pour ça, il me semble indispensable d’avoir un interlocuteur privilégié au sein de la banque. Plutôt que de parler à un stagiaire ou à un conseiller qui n’aura pas de marge de manœuvre, tentez de rencontrer le directeur (ou la directrice) en personne.

Il est possible d’économiser plusieurs milliers d’euros en quelques minutes. C’est une règle très importante quand on cherche à gagner de l’argent.

Plutôt que d’apprendre à bien vendre (ou à bien louer dans ce cas-là), il est important d’apprendre à bien acheter.

Négociez autant que possible. Négociez l’assurance et le taux d’emprunt au maximum. Ne lâchez pas. Si votre opération est rentable, la banque aura envie de vous suivre dans votre projet. Ils feront les efforts nécessaires.

Ne dites pas oui à la première proposition qu’on vous fait sous prétexte que c’est la banque de votre famille depuis 13 générations. Ça serait une grossière erreur qui pourrait flinguer votre rentabilité sur le long terme.

Comment obtenir la meilleure rentabilité avec son bien immobilier ?

Pour finir cet article, je vais répondre à la question du choix d’exploitation du bien.

C’est une question que j’ai déjà abordée dans un autre article intitulé « Quel investissement locatif faut-il choisir ? » que vous pouvez lire en cliquant ici.

Pour y répondre tout de même ici, ce qui est aujourd’hui le plus rentable, c’est incontestablement la location courte durée. Vous pouvez dégager des rentabilités avoisinant les 15 à 20%. C’est plus de travail mais ça rapporte, c’est indéniable !

Il y a aussi bien sûr la colocation courte durée. C’est le même principe mais en exploitant le bien en colocation. Idéal si le bien que vous visez est spacieux et à proximité des universités.

Il reste ensuite la location meublée classique (ou exploitée en colocation). Il est possible de dégager 8 à 10% de rentabilité ce qui en fait une stratégie très appréciée des investisseurs.

Enfin, vient la location non meublée. Pas forcément l’idéal (attention à la fiscalité) mais si vous achetez bien, il est quand même possible de dégager du cashflow.

Le reste, c’est une affaire de goût !

J’espère que vous avez apprécié cet article, on se retrouve très bientôt pour le prochain.

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