Pourquoi Investir dans un Immeuble de Rapport ?

Pourquoi Investir dans un Immeuble de Rapport ?

Pourquoi vous devriez investir dans un immeuble de rapport ?

 

L’immeuble de rapport. Sans doute le produit d’investissement immobilier qui en fait rêver plus d’un…

 

Mais voilà ce qui plane dans les esprits…

 

L’immeuble de rapport représente un lourd investissement.

 

De toute façon, ce n’est pas accessible en termes de prix.

 

Ce n’est vraiment pas simple à trouver !

 

La gestion est un cauchemar !

 

Laissez-moi vous dire une chose : tout ceci est faux (et je compte bien vous le prouver dans cet article).

 

Croyez-moi, si vous songez à investir dans un immeuble de rapport, levez tous vos doutes. Ce produit d’investissement est sans doute la meilleure décision à prendre pour votre patrimoine… mais aussi pour votre liberté.

 

Alors, pourquoi investir dans un immeuble de rapport ? Les réponses tout de suite !

 

Historique de l’immeuble de rapport

 

Voici la définition rapportée de Wikipédia pour définir ce qu’est l’immeuble de rapport :

 

L’immeuble de rapport, également appelé hôtel de rapport, maison de rapport ou immeuble à loyer, est un type architectural apparu en France au XVIIIème siècle mais qui s’est développé de manière plus caractéristique et étendue au XIXème siècle.

À Paris, l’immeuble de rapport se répand à partir du règne de Louis XVI. Pendant la Restauration et la période haussmannienne, de vastes terrains sont lotis par des investisseurs qui y construisent ce type d’immeubles.

Il est ainsi nommé en cela qu’il est conçu pour rapporter à son propriétaire des loyers des ménages occupant dans l’immeuble des logements dont la répartition par étage est standardisée. Cela explique la régularité observable de la façade.

 

Investir dans un immeuble de rapport sert donc à “rapporter” les loyers générés par les ménages, ça vous rappelle quelque chose ?

 

Allez, on continue.

 

Les atouts de l’immeuble de rapport

 

L’immeuble de rapport est un produit d’investissement de choix pour les avantages qu’il présente.

 

 

Achat de plusieurs lots

 

Comme on vient de le voir, l’immeuble de rapport est un ensemble immobilier. Il permet donc l’achat en gros. En effet, en une seule transaction, plusieurs lots entrent dans le patrimoine.

 

Mécaniquement, cela simplifie les démarches notamment auprès de la banque et du notaire (un seul crédit, un seul acte de vente).

 

 

Un prix au mètre carré moins élevé

 

On arrive au second avantage – l’achat au mètre carré est beaucoup plus intéressant. 

 

En effet, l’immeuble de rapport est un produit spécialement destiné aux investisseurs. Ce qui signifie que la concurrence y est moins féroce. Ainsi, cette situation offre une marge de négociation beaucoup plus large que sur un bien de type appartement, par exemple.

 

 

Un emplacement moins exigeant

 

Attention, à prendre avec des pincettes, bien entendu que l’emplacement compte. Donc qu’est-ce que je veux dire par là ?

 

Investir dans un immeuble de rapport à partir de 150 000 euros dans une campagne où la demande locative existe est possible. Donc pas forcément en cœur de ville, près des lieux touristiques et rues commerçantes (dans ce cas, le budget est différent).

 

En vérité, tout dépend de votre stratégie…

 

Néanmoins, retenez que vous rencontrez plus de choix sur des immeubles de rapport entre 200 000 et 250 000 euros. Cela vous semble cher ? Combien avez-vous dû emprunter pour votre seule résidence principale ?

 

Un avantage à la revente

 

L’immeuble de rapport permet de revendre à la découpe. Admettons que votre immeuble compte quatre lots et vous souhaitez en vendre un ? Il est tout à fait possible de le faire. 

 

Cet avantage peut être intéressant pour vous, investisseur lorsque vous avez un besoin de réinvestir ou un besoin en cash par exemple.

 

Seul maître à bord

 

La bonne nouvelle à investir dans un immeuble de rapport, c’est qu’il n’y a pas de copropriété, donc pas de charges “non maîtrisées”. En effet, vous êtes seul maître à bord.

 

Et ça, c’est quand même un luxe, vous ne pensez pas ?

 

Vous décidez de vos prestataires de service en eau, énergie, et ménage. Mais aussi des travaux à réaliser comme ravaler la façade ou surélever l’immeuble, si cela vous chante ! Notez que ce type de travaux valorise votre investissement à long terme, ce qui est impossible en copropriété par exemple.

 

En somme, vous ne dépendez ni d’un syndic ou d’une assemblée générale.

 

Mais restez bien installé car les avantages ne s’arrêtent pas là…

 

Un rendement “hors normes”

 

Investir dans un immeuble de rapport est directement lié au mode de détention. En effet, vous pouvez exploiter les biens comme bon vous semble.

 

Vous souhaitez créer un immeuble “autonome” à ouverture et fermeture à distance pour de la location courte durée ? Votre vœu est exaucé.

 

Ou bien vous souhaitez mixer de la location meublée avec de la colocation ?

 

Ou encore louer un local commercial au rez-de-chaussée et diviser le F4 du deuxième étage pour en faire deux studios ? Allons-y.

 

Le fait d’exploiter de manières différentes permet de faire exploser la rentabilité de votre immeuble de rapport…

 

Je suis très attaché au concept de la multi-location, qui consiste à multiplier les loyers dans un seul et même bien pour enrichir son patrimoine rapidement. Et par la même occasion, s’enrichir soi-même !

 

Néanmoins, veillez à bien définir vos objectifs de stratégie patrimoniale et fiscale (le plus important).

 

Faites des choix raisonnés en accord avec votre situation. Assurez-vous d’investir dans un immeuble de rapport si seulement ses critères correspondent aux modes d’exploitation visés.

 

Focus sur la visite d’un immeuble de rapport

 

Après avoir fouillé des sites comme Le Bon Coin et Se Loger, vous avez enfin repéré des biens qui valent la peine d’être visités.

 

Toutefois, la panique vous gagne et c’est bien normal. Visiter un immeuble de rapport est bien différent d’un simple appartement…

 

Voici donc quelques pistes qui vont aideront à avancer.

 

Gros travaux

Premiers éléments de différenciation notable : façade et toiture. Comme nous l’avons vu précédemment, vous êtes le seul gestionnaire. Ici, pas de partage des charges. Et comme vous vous en doutez, l’investissement consacré à ces travaux est relativement conséquent…

 

Concernant la toiture, plusieurs détails sont à observer, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur. C’est la raison pour laquelle je recommande fortement de vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment lors de cette étape.

 

Investir dans un immeuble de rapport requiert une vigilance plus accrue. N’hésitez pas également à demander des factures. Si les travaux sont récents, il devrait y avoir une trace.

 

L’exercice le plus simple concerne l’observation de la façade. Si c’est à refaire, nul besoin d’être un professionnel, vous le verrez d’un coup d’œil !

 

Que l’on parle de toiture ou de façade, ces travaux une fois réalisés, ont une durée de vie de 10 à 15 ans. N’oubliez pas que déterminer les dates de révision des gros travaux en font aussi un élément de négociation.

 

Locataires présents dans les logements

Des locataires déjà en place ont tendance à rassurer la banque sur :

 

  • le risque de carence locative
  • la pertinence des loyers annoncés avec la réalité du marché.

 

En revanche, gardez en mémoire qu’il n’est pas possible d’effectuer des travaux de rénovation dans l’immédiat, mais au fur et à mesure que les locataires prennent congé.

 

Particularité du local commercial

Je rebondis sur les locataires pour attirer votre attention sur la particularité du bail commercial. En effet, celui-ci est différent d’un bail d’habitation classique.

 

Investir dans un immeuble de rapport comprenant un local commercial au rez-de chaussée nécessite de s’attarder sur les points suivants :

 

  • Il convient de rappeler qu’en raison du droit au bail, le loyer d’un local commercial ne peut être modifié quand vous le souhaitez. Et ce, même après le départ du locataire. Soyez-y donc très attentif(ve).

 

  • Vérifiez si le local prend en charge tout ou partie de la taxe foncière (dans certains cas, c’est au locataire de la payer).

 

  • Dans tous les cas, n’investissez pas dans un immeuble de rapport sans avoir pris connaissance du bail en cours.

 

Ces critères sont particulièrement importants, et notamment dans le calcul de rentabilité de votre investissement.

 

Conclusion

 

J’espère que cet article vous éclaire sur l’immeuble de rapport, et pourquoi ce produit d’investissement est puissant pour le développement d’un patrimoine.

 

Vous l’aurez compris, investir dans un immeuble de rapport représente plus d’enjeux que pour un bien classique. Mais quelques opérations suffisent pour littéralement transformer votre vie.

 

C’est la raison pour laquelle, chez Richard Group Investment, nous disposons d’un pôle spécialisé dans l’immeuble de rapport. Nous vous accompagnons à trouver celui qui vous offrira de la haute rentabilité tout en surmontant vos plus grands challenges.

Cliquez ici pour échanger avec l’un de nos experts immobilier afin d’évaluer ensemble comment nous pourrions vous aider.