Qu’est-ce que l’Immobilier à Haut Rendement ?

Qu’est-ce que l’Immobilier à Haut Rendement ?

Si je vous dis immobilier à haut rendement, qu’est-ce que cela vous évoque ?

 

De la rentabilité ? De la rareté ? Un mythe ?

 

Les réponses que j’obtiens sont bien différentes les unes des autres, mais vous avez raison. Il s’agit bien ici de rentabilité – et pas de n’importe quel type.

 

Quand je parle d’immobilier à haut rendement, je fais référence à des biens spécifiques, dont la rentabilité n’est pas anodine. Je parle de biens capables de vous faire vivre de l’immobilier… et surtout pas dans dix ans !

 

Et la bonne nouvelle pour vous ? Une minorité de personnes recherchent ces biens (sûrement grâce à celles ayant répondu “un mythe” à la question précédente) et vous allez comprendre pourquoi.

 

Je vous l’accorde, dit sous cette forme, cela peut faire rêver. Et si l’on en croit le rendement locatif moyen, évalué à 5,9% en France, difficile de croire que l’on peut trouver mieux.

 

Et pourtant, je parle d’une méthode d’investissement bien réelle pouvant faire partie de votre stratégie patrimoniale dès aujourd’hui sans limitation. En effet, les opérations peuvent bien entendu se répéter.

 

Sans plus attendre, découvrons ensemble à quoi correspond l’immobilier à haut rendement et comment vous pouvez y investir.

 

Qu’est-ce que l’immobilier à haut rendement ?

 

Tout d’abord, commençons par définir ce qu’est le haut rendement, ou du moins, comment j’aime à le définir…

 

L’immobilier à haut rendement correspond à une catégorie de biens dont la rentabilité brute est supérieure ou égale à 10%.

 

Vraiment, c’est tout ce que vous devez retenir (pour le moment). Passons à la suite !

 

Les deux principales composantes

 

Pour comprendre pourquoi je parle de haut rendement, retenez deux notions que vous entendrez souvent de la bouche de vos confrères investisseurs.

 

L’autofinancement

Le bien dont la mensualité du crédit immobilier qui y est associée est financée par le loyer versé par le locataire.

 

Le cash flow

Au-delà de l’autofinancement – après déduction des charges et de la fiscalité – il reste un excédent.

 

Cet excédent est appelé cash flow (flux de trésorerie, en français). Il correspond à un résultat positif pouvant être utilisé comme bon vous semble.

 

Dans son ouvrage Père Riche, Père Pauvre (que je vous recommande de lire), l’entrepreneur et investisseur Robert Kiyosaki décrit ce concept.

 

Je considère que les biens sont à haute rentabilité dès que le cash flow est supérieur à quatre cent euros.

 

L’immobilier à haut rendement : pour qui ?

 

Qui peut investir dans l’immobilier à haut rendement ?

 

Voici un échantillon des questions que je reçois…

 

Puis-je emprunter en étant au chômage ?

 

La banque me financera-t-elle en période d’essai ?

 

Je n’ai pas d’épargne, est-ce que je peux accéder au crédit immobilier ?

 

D’abord pour répondre à la question “qui peut investir ?”, j’ai envie de dire tout le monde. Maintenant, l’investissement passe par le financement. Il faut donc montrer patte blanche.

 

En vérité, retenez un seul mot. Stabilité.

 

Pour investir (et donc emprunter de l’argent à la banque), votre situation doit être stable. Comment prétendre remporter un Tour de France si vous ne tenez pas droit sur le vélo ? Donc voilà ce que cela signifie au minimum…

 

  • Être en CDI (hors période d’essai)

 

  • Disposer d’une épargne suffisante, 10 à 20% du projet

 

  • Ne pas avoir d’encours de crédit à la consommation (la banque interprète les crédits comme une source de mauvaise gestion)

 

  • Présenter trois mois de comptes propres (pas de découvert, ni de dépenses excessives) ou trois bilans si vous êtes entrepreneur

 

Pourquoi ? La banque souhaite minimiser le risque et être remboursée. Bien plus depuis la crise du coronavirus et du renforcement des conditions d’accès au crédit immobilier.

 

Si vous ne remplissez pas ces conditions actuellement, deux solutions…

 

  • Vous reportez votre projet à plusieurs mois le temps d’améliorer votre situation personnelle et financière

 

  • Vous vous associez à quelqu’un dont la situation répond aux critères énumérés ci-dessus.

L’immobilier à haut rendement pour différents objectifs

 

Les personnes qui investissent dans l’immobilier ne le font pas toutes pour les mêmes raisons. Vous pourriez donc avoir envie d’investir pour :

 

  1. Créer ou développer votre patrimoine pour préparer votre retraite

 

  1. Compléter vos revenus actuels et augmenter votre pouvoir d’achat

 

  1. Quitter votre emploi et vivre de vos loyers

 

La particularité de l’objectif (1) n’est pas forcément de produire du cash flow dans l’immédiat, mais de pouvoir vivre de ses rentes au terme de plusieurs années.

 

Si vous vous reconnaissez dans l’objectif (3), les deux premiers seront forcément atteints ! C’est là toute la magie de l’immobilier à haut rendement.

 

Les avantages de l’immobilier à haut rendement

 

Pour investir dans le haut rendement, un seul choix possible : l’achat dans l’ancien. Vous l’aurez compris, en tant qu’investisseur, vous rénovez le parc immobilier dont personne ne veut.

 

Ceci présente plusieurs avantages pour vous (mais pas uniquement) :

 

  • Vous créez de la valeur en remettant à neuf le défraîchi et le vétuste

 

  • Mécaniquement, vous concurrencez les propriétaires-bailleurs qui ne rénovent pas leurs biens

 

  • Vous rencontrez aussi moins de concurrence sur des biens avec travaux

 

  • Votre positionnement sur le marché locatif est naturellement plus élevé

 

  • Vous offrez aux locataires de nouveaux logements sains et au goût du jour (et ils vous disent merci pour ça !)

 

Pas mal pour un début, non ?

 

Comment trouver du haut rendement ?

 

Il faudrait plutôt dire, comment créer du rendement ?

 

Je m’explique. Chaque année, je vois régulièrement des articles, des vidéos, ou des discussions portant sur le thème “où investir en 2019, 2020, etc.”

 

Peut être que vous même, intéressé(e) par l’investissement immobilier cherchez à découvrir les villes où il faut absolument investir. Et cela me semble parfaitement légitime.

 

Malheureusement – et au risque d’en décevoir plus d’un – l’immobilier à haut rendement ne dépend pas de villes en particulier. En fait, le haut rendement ne répond qu’à une chose, les chiffres. Et bonne nouvelle pour nous investisseurs, la rentabilité est partout.

 

Vous pouvez très bien investir dans un appartement de quatre pièces à Bordeaux en colocation et obtenir un rendement brut à plus de 10%. Or, le rendement locatif moyen dans cette ville n’est estimé qu’à 4,20% pour un bien équivalent.

 

Le haut rendement n’est pas exclusif aux grandes métropoles. Il est possible d’investir en retrait d’une grande ville, dans un immeuble de rapport par exemple.

 

L’immobilier à haut rendement requiert une large ouverture d’esprit. Selon moi, se réduire uniquement aux plus grandes villes de France ferme en réalité de nombreux champs d’opportunités.

 

D’ailleurs, d’autres questions subsistent…

 

Y a t-il une ville que vous connaissez déjà bien ? Prévoyez-vous de gérer vos biens vous-même ? Ou encore souhaitez-vous être à proximité de vos biens ?

 

Peut-être devriez-vous commencer par répondre à ces questions pour définir votre meilleur angle d’attaque.

 

Comment investir dans l’immobilier à haut rendement ?

 

N’oubliez pas. La première étape consiste à démarrer avec un objectif clair…

 

Que voulez-vous ? Objectif (1), (2), ou (3) ? Une fois votre objectif défini, vous pouvez commencer les visites.

 

Votre but est de faire chuter les coûts d’acquisition pour diminuer la charge du crédit. Pour cela, vous avez besoin de faire appel à vos talents de négociateur. Consultez cet article dans lequel je dévoile trois stratégies pour négocier un bien.

 

Intéressez-vous aux différentes charges…

 

À combien s’élève la taxe foncière ?

 

S’il s’agit d’un appartement, renseignez-vous sur les charges de copropriété…

 

Est-ce une petite ou une vaste copropriété ? Y a t-il des travaux importants de prévu ?

 

Gardez en tête que les copropriétés avec un gardien, un jardin, ou un ascenseur font rapidement grimper le montant des charges.

 

Côté travaux…

 

N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment lors de vos visites.  À la fois pour être conseillé(e) et estimer le montant des travaux. Un architecte est également qualifié pour vous assister dans vos démarches.

 

Et le financement ?

 

Concernant la recherche du financement, ne vous limitez pas qu’à votre banque principale ! Allez donc en voir plusieurs. Ceci permet de multiplier vos chances d’être financé(e), mais également de faire jouer la concurrence.

 

Je vous recommande également de préparer en amont votre dossier d’investissement. Parlez le langage de la banque – en chiffres. Montrez-lui que vous maîtrisez votre sujet et que votre projet est fiable.

 

Enfin, la fiscalité…

 

La fiscalité, bien que mentionnée en dernier, est sans doute la première des choses à anticiper avec un avocat fiscaliste. Ne négligez pas cette étape, déterminante pour la rentabilité de votre projet d’investissement.

 

L’immobilier à haut rendement comporte différentes étapes fastidieuses qu’il convient de préparer pour ne pas se tromper. Votre vision doit être nourrie de la plus grande clarté.

 

C’est comme indiquer un itinéraire à votre GPS. Il vous appartient de vous en tenir au parcours prévu ou d’emprunter des raccourcis douteux…

 

Conclusion

 

Investir dans l’immobilier à haut rendement est un parcours du combattant. Il est important de s’entourer des bonnes personnes, professionnels dans leur domaine, afin de favoriser l’atteinte de vos objectifs.

 

Chez Richard Group Investment, nous nous engageons via la signature d’un contrat à vous accompagner dans la réussite.

Réservez un appel pour faire le point sur votre situation et envisager une stratégie claire en accord avec votre projet de vie.