Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

Bienvenue dans l’article du jour dans laquelle cette fois-ci, nous allons répondre ensemble à la question : « Comment investir dans l’immobilier sans argent ? »

C’est une question que l’on me pose assez souvent. Alors sans plus attendre, entrons dans le vif du sujet.

1) Croire que c’est possible

La première étape pour pouvoir commencer à investir dans l’immobilier sans avoir d’argent, c’est de croire que c’est possible. Cela va peut-être vous sembler un peu farfelu comme réponse mais c’est pourtant un point avéré.

Nos actions reflètent en quasi-permanence nos croyances personnelles. C’est un thème qui est abordé dans le livre « Réfléchissez et devenez riche » que je suis tenté de vous recommander. C’est important que vous soyez convaincu d’arriver à vos fins. Si vous lisez cet article aujourd’hui, c’est probablement parce que votre situation financière n’est pas au beau fixe. Ou qu’en tous cas, votre budget ne permet pas de se lancer dans l’investissement comme vous l’envisagiez.

C’est vrai que pour la majorité des personnes, l’achat d’un bien immobilier nécessite un apport financier. C’est ce qu’on entend dans les repas de famille ou entre personnes qui ont fait l’acquisition de leur résidence principale.

Si ça peut vous rassurer, il est absolument possible d’investir dans l’immobilier sans argent. Il faut simplement utiliser ce qu’on appelle le levier de la banque.

Dans cet article, je vais vous détailler plus précisément comment il est possible d’investir sans argent dans l’immobilier. Pour se faire, nous allons parler du fonctionnement et des attentes de la banque pour qu’elle accepte de financer votre projet immobilier.

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2) Convaincre la banque

Si vous n’avez pas les moyens pour acheter un bien immobilier, il va bien falloir que vous le trouviez ailleurs cet argent. Et c’est là où il faut comprendre comment fonctionne une banque.

La banque, elle est toujours disposée à financer un projet immobilier. Mais il y a une condition, il faut la convaincre que votre projet est viable et que vous êtes une personne de confiance.

Quels sont les prérequis pour que la banque vous prête si vous n’avez pas d’argent ? La première chose, c’est que vous puissiez démontrer des qualités de bon gestionnaire. Si vous avez des crédits à la consommation dans tous les sens et que vous terminez chaque fin de mois à découvert, ne vous bercez pas d’illusions : ça ne marchera pas.

C’est du bon sens.

Il faut que vous inspiriez confiance à la banque. Si vous voulez qu’ils vous suivent dans votre projet, il va falloir que vous ayez une situation financière qui soit saine. Remboursez aussi vite que possible vos crédits si vous en avez. Débarrassez-vous de ces boulets qui vont vous plomber et rendre votre banquier très méfiant.

L’idéal, il ne faut pas se mentir, c’est d’avoir un CDI. Il y a toujours des contre-exemples. Je connais des personnes qui ont réussi à obtenir un financement alors qu’elles étaient au Pôle Emploi ou en agence d’intérim.

Mais comme je l’écris, cela reste des contre-exemples : ce n’est pas la norme. Le mieux, c’est d’avoir un CDI depuis plus de 3 mois avec des rentrées d’argent fixes. Votre banquier va vouloir voir vos fiches de paye.

Ça, c’est la première étape. C’est ce qui va accroître de manière significative vos chances qu’il vous dise oui. Mais il va falloir aller plus loin.

Il va falloir que votre projet d’investissement immobilier s’autofinance. Qu’est-ce que cela signifie ? Tout simplement que les mensualités de crédit que vous allez devoir payer chaque moi à votre banque vont devoir être couvertes par le loyer perçu.

Vous avez bien lu. C’est votre locataire qui va rembourser le crédit à votre place. Et même, si vous faites les choses correctement, vous serez en mesure de dégager du cash-flow positif. Le cash-flow, c’est la différence entre ce que vous allez devoir payer à la banque et le loyer que vous recevrez.

Imaginons que vous remboursiez 300€ de crédit à la banque tous les mois. Supposons que votre logement soit loué 450€ par mois. Vous aurez un cash-flow positif de 150€.

Il faut déduire de ce cash-flow toutes les charges inhérentes au propriétaire. C’est le cas des charges foncières ou des frais de copropriété par exemple. Il est donc capital de poser les bonnes questions au vendeur du bien immobilier avant de faire votre proposition commerciale.

L’autre point sur lequel j’attire votre attention, c’est la fiscalité. Pensez à vous renseigner sur le paiement des impôts. Cela vous évitera une mauvaise surprise.

Une fois que vous avez déniché une bonne affaire et que vous avez trouvé un bien rentable, revenez voir votre banquier.

C’est important d’avoir ce que l’on appelle des estimations locatives. En gros, vous faites venir deux agences immobilières pour visiter le logement et donner une estimation du loyer que vous pourrez percevoir. Si vous comptez faire des travaux, précisez-le. Cela permettra d’augmenter un peu l’estimation qu’ils vous proposeront surtout si vous comptez faire du haut de gamme.

Revenez voir votre banquier. Prenez soin de votre apparence. Pas de jogging, ni de tongs. Il faut que vous inspiriez confiance, je vous le rappelle. Chemise, veste de costume, chaussures de ville, ça ira très bien. En gros, habillez-vous comme votre banquier.

Montrez-lui que vous maîtrisez votre sujet.

Parlez-lui de rentabilité, de cash-flow positif : ce sont des termes qui sonnent très bien à l’oreille d’un banquier. Ce qu’il veut, c’est de savoir si votre projet tient la route, ni plus ni moins.

Il doit préserver les intérêts de son employeur (la banque) donc il sera surtout attentif aux chiffres plutôt qu’aux beaux discours.

Montrez vos bulletins de salaire. Préparez tous les documents requis. Transportez ça dans une jolie pochette. Bref, essayez de paraître le plus professionnel et préparé possible.

Pour la suite, ne soyez pas trop stressé. La banque peut refuser votre projet. Et après ?

Après, il existe des dizaines et des dizaines d’autres enseignes qui seront peut-être plus à même de vous accompagner. N’ayez pas peur de prendre des refus, cela fait partie du jeu. Il y en aura. Mais ne vous arrêtez pas à un ou deux refus.

Je connais des investisseurs qui ont essuyé des dizaines de refus avant de voir leur projet validé.

Soyez persévérant et vous finirez par y arriver.

Même sans argent.

J’espère que vous avez apprécié cet article.

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Je vous retrouve très bientôt pour le prochain.