Comment Calculer la Rentabilité d’un Investissement Locatif ?

Comment Calculer la Rentabilité d’un Investissement Locatif ?

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif (on parle aussi de rendement locatif), tout n’est pas toujours pris  en compte.

 

Qu’est-ce que je veux dire par là ?

 

Pour certains, l’investissement locatif est réussi quand le loyer perçu couvre la mensualité du prêt immobilier. Or, c’est précisément dans ce cas que votre investissement peut tourner au vinaigre.

 

En apparence, le fait de rembourser un crédit immo grâce à l’argent de son locataire peut sembler rentable. Ce qui n’est pas faux. Mais ce critère ne vaut rien seul. Et vous savez ce qu’on dit, les apparences sont parfois trompeuses…

 

En investissement immobilier, il est primordial de faire le distinguo entre différents “niveaux” de calcul de rendement locatif.

 

À première vue, un bien peut sembler rentable. Mais des calculs plus poussés permettent parfois de s’apercevoir du contraire.

 

Quel que soit le bien que vous achetez, il faut avoir une idée claire de ce que vous allez payer. Il en va de même pour la fiscalité – il est primordial de l’anticiper.

 

On est bien loin de la seule mensualité du crédit immobilier, n’est-ce pas ?

 

Si l’ensemble des charges n’est pas pris en compte, vous risquez tout simplement… de vous planter.

 

Voilà pourquoi aujourd’hui, nous allons voir ensemble comment calculer la rentabilité de votre investissement immobilier.

 

Les chiffres n’auront ainsi plus de secrets pour vous !

 

Quelle rentabilité viser dans le cadre d’un investissement locatif ?

 

Celle qui vous fait plaisir ! Pour ça, il n’y a pas de pré-requis.

 

Si vous me découvrez, vous devez savoir que je ne raffole que d’un type d’investissement immobilier (et vous devriez aussi). Le haut rendement.

 

Je ne m’étendrai pas sur ce sujet aujourd’hui. J’ai fait un article destiné au haut rendement que vous pouvez retrouver ici.

 

Néanmoins, voici ce que vous devez retenir. Si le bien visé a une rentabilité brute inférieure à 10%, passez votre chemin.

 

Tout investisseur immobilier est familier du terme “rentable”. L’objectif étant de dégager un maximum de rentabilité et ce, dès la première opération.

 

Comme promis, voyons maintenant les trois manières de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier.

 

La rentabilité brute

 

Très souvent employée avec une méthode de calcul simple, la rentabilité brute constitue une première approche. Elle est généralement utilisée lors de l’étape de la prospection de biens sur des sites comme Le Bon Coin ou Se Loger.

 

Bien qu’elle ne soit pas précise, elle indique une information clé à l’investisseur. À quel prix le bien vaut-il la peine d’être acheté, et donc s’il est nécessaire d’aller plus loin.

 

Pour estimer la rentabilité brute d’un investissement locatif, vous avez besoin de deux éléments principaux :

 

  • le prix du bien
  • le montant du loyer cible

 

Maintenant, prenons un exemple. Admettons que vous faites l’acquisition d’un appartement que vous comptez louer à trois personnes en colocation.

 

Le prix du bien se monte à 98 000 euros frais d’agence inclus. Le loyer cible mensuel par chambre est de 400 euros, ce qui correspond à 1200 euros au total.

 

Voici la formule…

 

Loyer annuel / prix d’achat x 100

1200 x 12 / 98 000 x 100 = 14,69%

 

14,69%, c’est plutôt séduisant. Mais encore une fois, ce calcul ne correspond pas à ce que vous allez réellement percevoir.

 

Néanmoins, dans ce cas, il semble intéressant de se concentrer sur ce bien (sous réserve de la validation d’autres critères comme l’emplacement par exemple). En effet, le pourcentage qui en résulte est nettement supérieur à 10%.

La rentabilité nette

 

La rentabilité nette permet d’avoir une projection plus précise du rendement de votre investissement. C’est celle qu’on utilise lorsqu’un bien a un potentiel confirmé, aussi bien en termes d’étude de marché que d’éléments financiers.

 

Le calcul du rendement net est plus pointu puisqu’il intègre les charges afférentes au bien ciblé. En effet, les charges d’acquisition et d’exploitation permettent d’apprécier la pertinence de concrétiser un projet.

 

Pour arriver au rendement net, un certain nombre de charges est à considérer dans votre calcul. Voyons tout cela en exemple.

 

Voici la liste des charges que vous estimez pour l’acquisition du bien en colocation à 98 000 euros :

 

  • charges de copropriété – 1300 euros
  • taxe foncière – 1000 euros
  • réparations locatives – 720 euros
  • assurance loyers impayés – 430 euros
  • TOTAL CHARGES – 3450 euros

 

Voici la formule…

 

(Loyer annuel – charges locatives) / (prix d’achat x 100)

(14 400 – 3450) / (98 000 x 100) = 11,17%

 

On constate que de 14,69% brut, votre rendement locatif passe à 11,17% net. Ce qui est normal, puisque les charges locatives ont été prises en compte.

 

Vous vous retrouvez donc avec une idée bien plus précise désormais. Et vous pouvez sourire, votre projet tient la route.

 

La rentabilité nette nette

 

Dans ce dernier calcul, sont considérées les charges fiscales et autres avantages fiscaux. Si vous utilisez cette formule, vous êtes à peu près certain de vous lancer. Ce calcul vous apportera la confirmation dont vous avez besoin pour éventuellement faire une offre.

 

Comme d’habitude, reprenons les éléments précédents en exemple.

 

Prix d’achat – 98 000 euros

Tranche Marginale d’Imposition (TMI) – 30%

Choix du régime fiscal – Micro-foncier dont l’abattement sur les loyers est de 30%

 

Note : Le régime du micro-foncier est choisi pour simplifier l’exemple. Il existe également le régime réel. Dans une majorité de cas, il se révèle plus intéressant puisqu’il permet notamment de déduire des loyers les travaux ou encore les intérêts d’emprunt. Ce qui n’est pas possible avec le micro-foncier.

 

À l’aide de ces données, calculons le montant de vos impôts :

 

(Loyer – abattement de 30%) x TMI

(14 440 – 30%) x 30% = 3020 euros

 

Intéressons-nous maintenant au rendement net net de votre investissement…

 

Loyer – charges locatives – fiscalité) / prix d’achat x 100

(14 440 – 3450 – 3020) / 98 000 x 100 = 8,13%

 

Votre rendement net net est donc de 8,13%. Vous constatez que du calcul brut au net net, il se passe beaucoup de choses. En effet, dans ce cas, le rendement chute de plus de six points…

 

C’est la raison pour laquelle prendre le rendement brut pour acquis est une erreur, surtout quand celui-ci est relativement bas. Inutile de vous dire qu’il sera au ras des pâquerettes quand vous arriverez à cette étape.

 

C’est la raison pour laquelle je considère le haut rendement au-dessus des 10% brut. C’est un excellent repère pour gagner du temps et se concentrer sur de la réelle rentabilité.

 

Conclusion

 

Nul besoin d’être un féru de maths pour estimer le potentiel d’un investissement locatif. Le plus challengeant étant de rassembler les bonnes informations pour obtenir les réponses que vous souhaitez.

 

Vous détenez aujourd’hui ces informations pour avancer.

 

Si l’investissement immobilier à haut rendement vous anime, je vous félicite et vous souhaite le meilleur dans vos futures opérations.

 

Et dans le cas où vous souhaitez vous entourer d’experts en investissement immobilier, réservez votre appel stratégique dès aujourd’hui.

 

Richard Group Investment, spécialiste de l’investissement immobilier à haut rendement est là pour vous aider à élaborer une stratégie patrimoniale en accord avec votre projet de vie.