Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Bienvenue à vous dans ce nouvel article qui, vous l’avez compris va vous apprendre de manière simple et efficace à calculer la rentabilité d’un investissement immobilier.

Avant de rentrer plus en détail dans la manière de calculer une rentabilité, il me semble important de vous expliquer pourquoi est-ce qu’il faut savoir faire ce calcul.

Pourquoi calculer une rentabilité est important ?

 Si vous décidez de vous lancer dans l’investissement locatif, il y a une chose qui va être capital. Quand on investit, c’est pour que ça nous rapporte. C’est très chouette de rendre servir à la communauté en mettant des hébergements à disposition, ne perdons quand même pas de vue que ça reste quand même l’un des leviers d’enrichissement personnel.

Si vous voulez gagner de l’argent avec vos investissements, il faut que vos calculs soient bons. C’est tout. Si vous avez l’impression de faire une bonne affaire mais qu’au bout du compte les chiffres disent le contraire, ça ne va pas le faire du tout.

Les chiffres ne mentent pas.

C’est pour ça que c’est très important de connaître quelques calculs de base avant de se lancer.

Si vous y aller à l’aveuglette, vous allez méchamment vous planter. Quand on achète un tee-shirt et qu’on se rend compte qu’au final, il n’est pas à la bonne taille. Ce n’est pas si grave que ça. Ça coûte 20 ou 25€ un tee-shirt. Les conséquences sont minimes.

Avec l’immobilier, ce n’est pas la même histoire. Un bien immobilier, c’est plusieurs dizaines de milliers d’euros sans compter les frais de notaire et les charges inhérentes à l’acquisition d’un foncier.

Autant dire qu’il ne faut pas faire n’importe quoi sous peine de le regretter. Je ne veux pas non plus vous angoisser. Quand on se rate, il est toujours possible de revendre. Il existe toujours des solutions, ne dramatisons pas non plus.

Mais ce que je veux dire en mettant ces différents points en lumière, c’est qu’il faut faire preuve de vigilance et connaître ses fondamentaux.

La première chose à savoir calculer, c’est donc la rentabilité d’un bien. Et ça tombe bien car on va voir comment on fait tout de suite.

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Comment on calcule une rentabilité ?

Voici la formule de calcul :

Loyer x 12 – charges (copropriété, électricité, eau, taxe foncière)

Ce calcul nous donne un chiffre.

Ce chiffre, on va le diviser par le prix d’acquisition du bien additionné aux frais de notaire, aux frais des travaux et au coût de l’ameublement du bien (si vous décidez de le meubler bien entendu)

Nous obtenons un nouveau résultat que nous allons simplement multiplier par 100.

Le dernier chiffre obtenu, c’est notre pourcentage de rentabilité.

Voilà.

Plus ce pourcentage de rentabilité est élevé et plus cela veut dire que l’opération est intéressante. Plus le chiffre est faible, moins c’est rentable.

J’ai envie de vous recommander de vous fixer un seuil de rentabilité en dessous duquel je vous conseillerai de ne pas descendre. Ce seuil, c’est 10%.

10% de rentabilité nette, bien entendu.

10%, c’est bien.

Cela vous donne un peu de marge de manœuvre et quand on investit dans l’immobilier, c’est important d’en avoir. Du jour au lendemain, l’état pourrait changer les règles du jeu. Il y a des facteurs que l’on ne maîtrise pas. C’est impossible d’anticiper à l’avance.

Si la rentabilité de votre bien est trop juste, ça ne vous octroiera pas de filet de sécurité en cas d’imprévus.

Une façade à refaire, ce sont des frais importants qu’il va falloir sortir pour couvrir le montant des travaux. Ça n’arrive pas tous les jours mais quand ça arrive, il faut être en mesure de pouvoir honorer son rôle de propriétaire.

Des dépenses imprévues, c’est très courant. Vous l’avez très certainement déjà remarqué mais il existe un décalage entre la théorie et la pratique. Sur le papier, on peut être rempli de certitudes. On peut être extrêmement précis sur les dépenses qu’il faudra faire.

Puis, la vie nous surprend. Il y a un souci d’approvisionnement avec le mobilier que l’on avait choisi, il va finalement falloir en choisir un autre. Un peu plus cher.

Vous voyez, ce genre d’imprévus, c’est assez courant. Et c’est la même chose si vous décidez de faire des travaux. On ne peut pas tout anticiper à l’avance même avec la meilleure des volontés.

C’est là où vous devez avoir un calcul de la rentabilité qui soit solide. Quand on avance à l’aveuglette sans connaître notre marge de manœuvre, c’est ni plus ni moins que le meilleur moyen de se planter.

Et ça, bien entendu, c’est quelque chose que j’ai envie de vous éviter.

Ce qui est bien avec le calcul de la rentabilité, c’est qu’une fois que vous avez pris le coup de main pour le calculer, ça va tout seul. Prenez le réflexe. Entraînez-vous à calculer des rentabilités.

Même si les chiffres que vous utilisez sont fictifs, cela pourra vous aider à maîtriser le calcul et à être capable de le faire de plus en plus vite.

La rentabilité, c’est capital dans l’investissement locatif. On investit pour que ça soit rentable. C’est tout.

Si vous avez repéré un appartement magnifique qui vous a fait craquer mais que le calcul de la rentabilité montre que ça va coûter de l’argent, fuyez !

Au final, la seule chose qui compte, c’est l’argent que le bien va vous rapporter. Le but de l’opération, c’est de nous enrichir. Si l’emprunt que vous faites à la banque creuse encore davantage votre endettement tout en réduisant votre train de vie alors c’est qu’il y a un sérieux souci.

Notez qu’en exploitant votre bien immobilier avec des stratégies spécifiques, il est possible d’augmenter votre taux de rentabilité. 10%, c’est un seuil. Je connais des investisseurs qui dégagent 12, 15 ou même parfois 20% de rentabilité. C’est souvent le cas des investisseurs qui font de la location meublée de courte durée ou des colocations.

Si vous ne l’avez pas déjà lu, je vous renvoie à cet article sur « Comment investir dans l’immobilier sans argent ? », je pense qu’il devrait vous plaire.

En attendant, je vous souhaite de bons calculs de rentabilité et vous dit à bientôt pour un prochain article !

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